新国五条出台 楼市调控再升级

在楼市上涨预期愈演愈烈的背景下，2月20日，房地产调控新政靴子落地。

当天，国务院常务会议出台了楼市调控的新措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。上述五条政策也被外界解读为“新国五条”。

“楼市新政最大的意义在于为今年房地产调控新的政策指明方向，并且强化中央房地产调控政策，巩固房地产调控前期成果，稳定房地产市场预期。同时，消除楼市反弹预期与防止房价失控，避免市场恐慌。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫告诉时代周报。

按照过去数年房地产调控出台的常规程序，新的重大调控政策出台，都是经过国务院副秘书长牵头，通过财政部、国税总局、国家统计局，以及发改委、住建部、国土资源部、央行等八部委的部级联席会议才能作出最终决议。

不出意外的话，对于“新国五条”的进一步执行及细化，也将在全国两会结束，新一届政府正式落定之后，逐步出台。

问责机制尚待明确

此次“新国五条”的出台是自2009年12月开始楼市调控以来，政策经历的第五次升级。前四次分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”，而此次出台的“国五条”则是第五次调控升级。市场分析认为，坚持调控政策不动摇、力度不放松，无疑是扭转市场预期的及时举措。

“新政虽无杀伤力却有威慑力，继续以压制需求与供应两端作为主要调控方针，亮点颇多。”谢逸枫对时代周报分析说。

谢逸枫解释，这些亮点包括：一是调控目标由房价“稳定”替代“合理回归”。二是再提房价控制目标，房价依然是调控核心。三则重提一房一价，明码标价。四是再提限购政策，有升级与扩大城市趋势。五是首提个人住房房产税改革试点范围扩大，扩容趋势明显，不排除一线到二线城市同时开征。六是首提外来务工人员纳入保障房体系，保障房覆盖人群扩大。七是首提稳定房价工作纳入官员业绩考核的问责制度。八是首提建立调控长效机制。九是首次提差别化住房信贷政策，二套房收紧趋势明显。

“新国五条”的真正落实更加被关注。尽管楼市十年九调，但近日网上一则“盘点十年房价”的微博引发网民热议，十年间全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，十年上涨143%。

一面不断调控，一面房价不断上涨。近10年来，国务院至少召开了9次以房地产调控为主题的常务会议。其间，伴随着经济环境的起跌，调控政策时紧时松，调控手段时而偏市场，时而偏行政，但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。

“房价上涨根源有九个因素：货币超发、土地负供应、收入分配不合理、财税分配不合理、住房需求旺盛、调控只堵不疏、供求关系失衡、市场制度缺乏长效机制、住房保障体系不完善。同时房价上涨也受多重因素的影响，譬如土地财政、城镇化、国民收入的增加、投资渠道狭窄、通货膨胀、负利率、土地价格、税收政策、人口结构、单身汉、丈母娘、经济稳定增长、基础设施完善、城市扩容、房屋拆迁、金融发展等因素都会对房价波动产生影响。”谢逸枫分析说。

值得一提的是，此次会议强调，完善稳定房价工作责任制。其中，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。同时建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

谢逸枫认为，问责制的关键是需具备明确的配套政策，否则根本无法问责。从前四轮调控问责的方式看，只是约谈与通报，基本是毫无效果。因此，必须明确责任。

房产税试点恐难普及

随着“新国五条”的出台，房产税再次成为舆论关注的焦点。

2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将在2012年开始推行。鉴于在全国推行难度较大，试点从个别城市开始。2011年1月，房产税征收试点工作在重庆和上海两市启动，如今被寄予厚望的房产税试点工作已经开展两年，但效果并不理想。

“房产税试点未达到市场预测，从重庆、上海的试点效果看，可以说是失败的，既没有遏制房价上涨，也没有对房地产市场形成有效调控，没有增加地方税源，更没有代替土地财政。从目前房产税改革的推进工作看，今年全面开征房产税基本不可能。但是试点扩容的可能性存在，不排除深圳、广州等一线城市，或者湖北湖南的个别城市率先开征。”谢逸枫说。

谢逸枫认为，扩容城市是否会开征，关键取决于地方政府与技术条件等因素。一方面是开征的条件需要完善，譬如住房联网与房产税的方案。另外则是前期试点效果不佳，影响了扩容的速度。因此，今年房产税全面扩容很难，主要是房产税改革阻力巨大，前面有四道关卡，一是一些政府官员。二是法律与法理问题。三是政府内部之间的利益矛盾。四是中央与地方之间的博弈。

目前，试点城市上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。由于其税率较低、征收对象范围较窄等原因导致房产税的作用非常有限，甚至导致有些开发商为吸引客户购房，打出买房送房产税的口号，由此可以看出房产税的征收税率幅度并不是很大。

谢逸枫认为，试图指望扩容房产税以此来降低房价，并不可行，“房产税不可能解决房地产根本问题，即使向富人开征，也很难让房价下降与让所有人都买得起商品房。”

去投资化期待长效机制

国务院2月20日再次提出坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购等“国五条”措施，与房价自2012年6月止跌后连续第8个月环比上涨密切相关。

2月22日，国家统计局公布了2013年1月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况：与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.2%。

与去年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有53个，也占据主力。与中国房地产指数系统百城价格指数结果基本一致，房价自去年6月止跌后连续第8个月环比上涨。

“新国五条”提出坚决抑制投机投资性购房的要求，从未来调控政策及市场面走势来讲，中央经济工作会议已经定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，今年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，这些都是既定政策，此次“新国五条”再次强调去投资化似乎并没有新意。

“从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度阶段性收紧。但是，从政策或制度走向来看，以限购、限贷、限价等行政化的调控措施并不是长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金流向，以此达到房地产市场去投资化的目的。”张宏伟分析说。

回顾过去几年，楼市调控一旦略有松动，市场基本面在之后几个月马上就会出现好转，开发商资金面较为紧张的压力也会减轻，房价也会面临反弹的压力。

“从现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管从一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化机制。”张宏伟说，从这个角度来看，当前房地产市场重现房价上涨的预期，会倒逼相关部门尽快出台长效调控机制。”

而所谓房地产调控的长效机制，不但是土地与钢筋水泥的供需平衡，更是公平与效率基石之上和政府职能转变前提之下的自然结果。

“新国五条”的出台，让外界猜测今年是否还会有更加严厉的政策，谢逸枫认为，今年不存在出台全面严厉调控政策的市场空间。

“按惯例，国务院已经发出第五次调控升级，需要细化政策，不会在短时间内出台更严厉的调控政策。此外，大部分城市房价稳定，没有失控。再次是政策过于频繁，不利于市场与社会的稳定。出台全国性的政策可能性不大，而区域性的调整则会有。”