中国地产业，将从卖方市场转变为买方市场

  如果从经济增长周期的维度判断，
巾固经济存2012年已经实现初步软着
陆，L呈复苏同升态势，未来十年巾同经
济柏望进入新掣’稳态增长”，进而迈向
大固崛起新台阶；如果从房地产、lk的维
度判断，一个伞新的季节也已经来临，无
论增长态势、市场格局、政策趋势以及产
业组彭{都将发生重耍变化。
    如果以10年为一个时代怕悭量尺
码，下个叫代刘丁中1+1经济和中1+房
地产来说，都将是特刖值得期待的时代。
存新的小一样的季节里，谁将成为下一
个时代的弄潮儿々历史将汪叫，还址郴些
善J把握趋磐并勇J改革创新的人『。
对于不动产投资人十，到底是“投资机
会”还是“投资趋势”，毫无疑问，机会Ⅲ
然小--，忽视，但“趋势”更值得信赖，
  趋势一：中国经济从1 0%的大波动
“超高增长”进入“七上八下”的“次高增
长”以及小颠簸的“稳态增长”，而房地产
业也从“超高增长”转变为“中低速增
界银行的评价来说，就是在人类历史上，
还从来没有如此多的人几，存如此长的
时间内，实现过如此快速的持续增长。们
是展望从现在到2020年未来的中H经
济增长，小田将告别1 0//C上下的超高增
长，进入“L『八下”的次高增长恐是大
趋势。
  有一个lq索发生r变化：一是中国
人U周蝴帕变化，进而一必然引发经济周
期的变化；二是房、市卡导的重化T业增
长将肛l光不阿。2000 2010年，房和车十
‘l都分别增长了十倍，‘l复合增长存
200以上但腱望2020年的未来十年增
长，各白能冉增长一倍就不错，预}f年复
合增长速度将急速滑潜到S%一7%的地
步，甚至不及同时期中I刊经济的年均增
长速度；=是小固政府对于增长速度的
偏好已经发生变化，现在兀沧是政府还
址社会更看重的姓绎济增长质最与社会
和谐。
    当然，继续高增长很难，但中曰未米
业也从“超高增长”转变为“中低速增    当然，继续高增长很难，但中曰未米
长”。    经济增长的动力仍然会表现强劲：从外
    过去30年，中用经济的年均增长率  鄙环境看，世界经济可能已经告别了最
接近】00/(，这是典型的超高速增K爪世  坏的时划如果全球经济向好，中目的进出口也将进一步同暖从围内环境来看，
政府动力不会衰减，而市场动力在复苏
崮此，我们判断2013年rtilH经济的增长
将可能重同8%的增长轨道，而2020年
前大多数年份小国经济增长叫掣存  匕
上八r”的轨道上颠簸运行．宏观经济形
势如此，房地产市场也不会例外，
  趋势二：房地产市场格局由“卖方市
场”转变为“买方市场”。
    巾同末来相当一段时期房地产需求
仍将持续上升，但供不应求的局面已经
过去，而且供大于求的局面将逐步显现，
城市化所创造的住宅“刚需”将完全无法
挽救房地产走l, ,的颓势米来10年，所
谓“川需’也就足每年城镇自次置业的新
房需求年均大约是2 7亿3 2亿平米，
假设刚需在全部新房成交中占比35%，
则可呲推算出全同每年的商品住宅销售
而积下多是7 8亿-9.2亿半米。这样的
销售量即便与201】年的销量相比，降幅
销售量即便与20】】年的销量相比，降幅
也达5c/c-20qe．口f见，未来中国的房地产
仅靠所谓“刚需”根本无法推动全国住宅
销昔的持续陕速增民，
    当前，全围住宅库存积压已达3亿
半米，2012-2014年住宅市场U呈现明显
的供过于水态势。预计到2017年，中国
住宅市场才能重新恢复供求平衡，但最
后不久中国房地产很快将走向2020年
后的需求下滑年代从中K期判断，中国
房地产市场已南热闹浮躁的卖方市场转
向清淡冷静ri灭力市场，黄金增长年代
恐将一去不复返
  趋势三：新一届政府对于房地产的
调控将不会松手，房地产调控的成效将
从以往的失效中逐步得到扭转。
  新一州政府想要扯民生上有所建
树，第一步叫能航足眦“新型城镇化建
设”为突破口，拿房地产领域”刀：如此，
2012年小受经济l作会议才耍求“峰持
房地产渊控小动摇”。再考虑到rrl国房地
2012年小受经济l作会议才耍求“峰持
房地产渊控小动摇”。再考虑到rrl国房地
产市场格局与增长态势的变化，政府寻
求房价更加甲稳、社会更加和谐、利益更
加下衡的房地产蒯控目标，到今天真的
有望逐步落地实现：
  趋势四：房地产金融将从单一依赖
信贷资金继续转向社会融资规模的不断
扩大，而政府对房地产金融的监管也将
从“增量监管”进入“存置监管”.